不動産の価格の出し方とは？｜不動産売却・買取・任意売却は札幌市東区「スリーフィールド株式会社」

こんにちは。スリーフィールドの山下です。

先日査定のご依頼を頂いたお客様に仲介売却の査定書をご提示したところ、

「安すぎる！買い叩こうとしているんじゃないのか！」

とお叱りの言葉を頂きました。

もちろん、ご希望の金額に届かなかったことは反省すべき点なのですが、仲介売却において不動産会社が買い叩く、ということは基本的に起こりません。

先述の売主様にも不動産価格の計算の仕組みについて改めてご説明をさせていただき、ご納得いただくことができました。

 

ただそういったご意見が出てくるということは、不動産の価格というのはわかりにくく、一般の方にとってはブラックボックスになっているということなのだろうと感じました。

そこで今回は不動産価格の計算方法や、不動産売却の価格の決め方について少しだけお話しさせていただきます。今回は特に仲介売却についてお話をします。買取についてはまた後日機会があれば記事を作成します。

 

1.　不動産の価格の算出の仕方

不動産の価格で最もわかりやすいのは公示価格です。

これは不動産鑑定士によって算出されたものを土地鑑定委員会が精査した公的な価格です。しかしこれは実勢価格、いわゆる相場と呼ばれるものとは乖離しており、売買の際にはあまり参考になりません。私のお付き合いのある不動産業者様の中にも、これを基に査定を行っている業者様は一人もお会いしたことがありません。

では不動産業者は何を参考に価格を算出しているかというと、主に「過去の事例」と「市場の競合物件」との比較を基に査定を行っています。

不動産業者は不動産流通機構というものに登録を行っており、過去の売買に関する事例を細かく調査することが可能です。

そのため過去5年、必要であればそれ以上に遡り、「査定を依頼された物件と同程度の物件はいくらで売れたのか」ということを細かく調査できます。また、成約までにかかった期間や当時広告していた価格と実際に契約を結んだ価格との差額も調べることができます。

これらの情報を基に物件の価値を探り、その価値と現在の市場における競合物件の価格と比較して大まかな価格を決めます。

最後に相場自体の上下傾向やリフォームなどのを加味して売り出しの価格を決定しています。

一般の方の売買のイメージと異なる査定金額が出てくることがあるのは、不動産業者は一般の方がアクセスできない過去の情報を細かく調査でき、実際に売れる金額（いわゆる相場）をより細かくイメージできるためです。

 

2.　不動産会社が買い叩くことはある？

結論から申し上げると、ありません。

そもそも仲介売却において購入者は売主様と同じく一般の方であり、私たちにとって安く査定するメリットはほぼありません。

昔は安く預かり、「当社だけで紹介可能出来ます！」という広告の仕方があったのかもしれませんが、現在はコンプライアンス、法令上の制限からできません。また今はインターネット上で不動産を探す方が多い関係上、安く広告を出しても問い合わせが殺到し交通整理が取れなくなるのがオチです。

さらに我々の仲介手数料は売買代金に対する割合で決められているため、安く査定すればその分報酬額も安くなる仕組みになっています。

逆に可能な限り高く売却したほうがメリットになるため、昨今は相場よりも遥かに高い金額で査定金額を伝え、いたずらに販売期間が延びてしまうような提案を行う不動産会社が問題になっています。

もちろん安すぎる価格を提示する不動産業者はよくありませんが、一方で高すぎる金額をつける不動産業者にも注意が必要です。

 

3.　まとめ

いかがだったでしょうか。

不動産会社は「過去の事例と現在の市場を勘案し査定金額を算出している」「不動産会社が買い叩くことはほぼない（メリットがない）」ということについてお話しさせていただきました。

不動産会社は根拠を持って査定価格を明示することが法律上義務付けられています。もしご自身の不動産を適正価格で売買したいのであれば、一度不動産業者に根拠の提示を求めるのがよいでしょう。

 

最後にここまでお話してきましたが、不動産仲介売却に最も重要なのは「売主様の希望」です。金額だけではなく、いつ、どんな形で売買するのかという希望が反映されていない査定金額はいくら適正価格でも適切な価格とは言えません。

当社ではそのような希望をしっかりとお伺いしたうえで、可能な限り高額での成約を目指してご提案をいたします。

もしお手持ちの不動産について価格が気になった方がいらっしゃれば、無料で査定を行っておりますのでスリーフィールド株式会社までお気軽にお問合せください。

 

寒暖差が激しい時節になってまいりましたので、どうぞお体にお気をつけてお過ごしください。

 

 

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