不動産売却その前に｜不動産売却・買取・任意売却は札幌市東区「スリーフィールド株式会社」
- 不動産売却
- 不動産相談
- 空き家問題
- 相続問題
- HOME
- 不動産売却その前に
「不動産を持て余してる」「空き家になる予定がある」とお考えなら、不動産売却をご相談ください。ここでは初めて不動産売却をされる方に、売却の基礎知識をご紹介いたします。お問い合わせは、お電話やメールフォームで承っています。直接ご来店いただいても結構です。不動産に関することなら札幌市東区の不動産会社「スリーフィールド株式会社」まで、何でもお気軽にご相談ください。
不動産売却とは？
～不動産の売却方法～
不動産の売却方法には大きく分けて2つあります。市場へ売りに出して買主を探す「不動産売却」、不動産会社が直接お客様から買い取る「不動産買取」です。「スリーフィールド」では、あらゆる不動産のお困りごとに対応可能です。お客様から頂くご要望・お悩み別に売却方法をご紹介いたします。
できるだけ早く売りたい方へ～不動産買取～
売却活動で買い手を待つ時間がない場合や「できるだけ早く物件を手放したい」「現金化したい」という場合には、不動産業者が直接お客様から物件を購入する「不動産買取」を行います。売却価格は市場価格よりも多少安くなってしまいますが、確実に現金化できる方法です。
さらに、不動産買取では不動産業者による内覧が一度で済むといったメリットだけでなく、当社では不要になった家具や家電などの家財道具をまとめて引き受けます。そのため、買主様側でそれらを処分する手間がかからずスムーズに売却できます。
また、売却時期が未定の仲介売却と比べ、不動産買取は明確な売却スケジュールを立てられる点もポイントです。売却時期が決まっていれば、その後の引っ越しなどの予定も組みやすくなります。そのため、転勤や引っ越しなどの時期が決まっている場合はスケジュールが立てやすい不動産買取をおすすめします。
スリーフィールドでは、買取も積極的に行っています。市場で売れなかった物件や訳あり物件なども、対応可能な場合があります。ぜひ一度ご相談ください。
少しでも高く売りたい方へ
～仲介売却～
「仲介売却」は不動産会社を通じて市場に物件を売り出し、宣伝活動をして買い手を募集する売却方法です。住宅や土地の価値、地域相場などから適切な価格設定ができれば、早期に買い手が見つかる可能性が高まります。しかし、市場価格よりも高い売り出し価格ではなかなか購入希望者が現れず、売却活動期間が長引くこともあります。
スリーフィールドでは札幌市の地域の事情や相場に精通した経験豊富なスタッフがお客様の物件を担当し、売却のお手伝いをさせていただきます。
住宅ローンの返済に不安がある方へ～任意売却～
住宅ローンの支払いを滞納してしまったり、返済を不安に感じたりしているなら差押えや競売にかけられる前に「任意売却」という選択肢があります。任意売却は、債権者（金融機関等）と交渉して市場に不動産を売りに出し、売却益を債権者への返済に当てる方法です。残債の返済などを債権者と一緒に考えながら、計画的に不動産を手放す方法ですので、売主様のその後を見越して手元に生活資金を残すことができます。
スリーフィールドでは任意売却にも対応しています。スピード重視の対応をさせていただきますが、競売にかけられてしまうと任意売却ができなくなることがあります。返済が苦しくなってきたら、お早めにご相談ください。
相続・離婚による不動産売却
札幌市東区の不動産会社「スリーフィールド」では、次のようなお悩みのある方の不動産売却もしっかりサポートさせていただきます。
- 不動産を相続したが、使いみちがないので売却したい
- 親が施設に入って、実家が空き家になるため売却したい
- 離婚のため、マイホームを売却して財産分与に当てたい
- 事情により住宅ローンの残った住まいを売却したい
不動産を手放す理由にはお客様それぞれの理由があります。秘密やご事情もあるかと思いますが、売却に必要な情報はできるだけ正確にお伝えください。当社では、プライバシー厳守はもちろん、個々のお客様のご事情に配慮しながら売却活動をお手伝いします。相続に関する手続きもサポートいたしますので、安心してご相談ください。
不動産売却の費用（経費）と発生するタイミング
不動産を売却するときには売却益を得る前に経費が発生します。具体的には下記でご紹介するようなものがあります。ここでは、売却の手続きの順を追ってご説明いたします。当社ではお客様に事前に必要となる費用について、しっかりご説明させていただきます。ご不明点などあれば、遠慮なくおたずねください。
売買契約締結時に発生する費用
印紙税
不動産の売買契約を結ぶ際に契約書を作成しますが、契約金額によって印紙税が発生します。不動産譲渡契約書のうち契約金額が10万円を超えるものについては、令和4年3月31日まで軽減税率が適用されます。参考までに以下の表をご紹介しますが、詳しくは国税庁HPをご参照ください。なお、ご契約時にも当社スタッフからご説明させていただきます。
| 契約金額 | 印紙税額 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 500万円超500万円超～ 1千万円以下 | 5千円 | 50％軽減 |
| 1千万円超1千万円超～ 5千万円以下 | 1万円 | |
| 5千万円超5千万円超～ 1億円以下 | 3万円 | |
| 1億円超1億円超～ 5億円以下 | 10万円 | 40％軽減 |
不動産仲介手数料と計算式
仲介売却を依頼する不動産会社には、売買が成立したときに成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。なお、売却ではなく買取となったときには、仲介手数料は発生しません。仲介手数料には、国によって上限が定められています。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 売買価格 | 報酬額 | 計算式 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5%以内 | 不動産仲介手数料の上限=（売買価格×5％＋6万円）×消費税 |
| 200万円超 400万円以下 |
取引額の4%以内 | 不動産仲介手数料の上限=（売買価格×4％＋6万円）×消費税 |
| 400万円超 | 取引額の3%以内 | 不動産仲介手数料の上限=（売買価格×3％＋6万円）×消費税 |
その算出方法は複雑なので、手軽に計算できる以下の計算式を用いるのが一般的になっています。
登記時に発生する費用
不動産の売買や相続によって、所有権を移転させた場合、法務局へ移転登記を行う必要があります。また必要に応じて、次のような登記費用（登録免許税や各専門家への手数料報酬）が発生します。
抵当権抹消費用
不動産のローン残債がある場合、債務者（金融機関等）によって抵当権が設定されます。売却時にはこの抵当権を抹消する手続きが必要です。登録免許税や司法書士に依頼する際の手数料が必要になります。
表示登記費用
未登記の建物があれば、土地家屋調査士へ委任して表示登記申請を行い、費用が発生します。
地積更正・境界確定の登記費用
登記簿に記載されている土地について地積が誤っていたり、分筆が必要になったりした場合にも登記が必要となります。
売却後に発生する費用
不動産売却によって利益が発生すると確定申告を行う必要があり、売却益に対して譲渡所得税や所得税、復興特別所得税が課税されます。また、これらが翌年の住民税に影響してきます。税金の計算は複雑でケースバイケースとなるため、スリーフィールドでは事情に応じて、個別に必要な手続きや計算方法などをご案内します。
不動産売却の必要書類
不動産売却時には、不動産の状況や売買内容に応じて次のような書類が必要となります。また、共有名義になっている場合は、共有者全員分の証明書類が必要となります。スリーフィールドではお客様の売却したい物件について、必要となる書類を事前にお知らせし、確認させていただきますのでご安心ください。
本人確認書類
（住民票・身分証明書・
実印・印鑑証明書）
住民票と印鑑証明書は、発行から3ヶ月以内の売主様自身のもの。身分証明書は、住民票記載の現住所と登記上の住所が異なるときに必要です。
登記済権利書
登記識別情報でも可。売主様がその物件の所有者であることを証明する書類。
固定資産税通知書
固定資産税評価証明書
固定資産税の納税額確認や登録免許税の算出に用います。所得時期に応じて負担額は変動するため、売却後に払い戻しが生じます。
土地測量図・境界確認書
取引価格を決定する際に必要になります。地積（面積）や隣接地との境界をはっきりさせるため、事前に土地測量を行い、それぞれ書類を作成します。
建築確認済証、検査済証
建築設計図書・工事記録書等
建築基準法に基づいて施工されているかの証明書や設計・構造・工事工程の記録書類です。戸建て住宅の不動産取引にはこれら書類の有無が価格に影響を及ぼしてきます。
マンション管理規約・使用細則
マンション維持費関連書類
マンションの売買の際に買主様が知りたい情報のひとつで、契約締結前に提示を求められることがほとんどです。賃貸経営のランニングコスト計算などに用いられます。
耐震診断報告書
アスベスト使用報告書等
新耐震基準が導入される以前に建てられた建物や築年数の長い住宅には、耐震診断報告書やアスベスト使用報告書などの提出が求められるケースがあります。
その他
当該不動産のことを客観的に知ることができる資料、例えば地盤調査報告書や住宅性能評価書などの提出が求められます。るケースがあります。
不動産売却を成功させるポイント～不動産業者の選び方
不動産売却を成功させるには売却する不動産の価値をしっかりと見極め、市場への売り出し方を検討する必要があります。ここでは、売主様の不動産売却の窓口であり要となる不動産業者の選び方についてご説明します。
査定の注意点～査定価格が売却価格になるわけではありません
不動産売却の第一歩は不動産業者への査定依頼です。通常、複数社へ査定を依頼し、比較検討することになりますが査定価格だけで不動産業者を選択するのには注意が必要です。
例えば、一番高額査定をした業者を選んだところ、実際に売りに出してもなかなか買い手が見つからないということが往々にしてあります。市場価格とかけ離れた値をつけて売りに出したところで、買い手がつかないのは当然のことです。査定額はあくまでも目安であって、高ければ高いほどいいというものではありません。買主様あっての売却なので、売主様・買主様ともに納得できるような売買を成立させる必要があるのです。
さらに、現地をきちんと確認しない机上査定では、不動産の価値を適切に判断することができず、曖昧な査定となってしまいます。札幌市東区の「スリーフィールド」では、お客様からのお断りがない限り、基本的には訪問査定を行っています。物件の現状を適切に査定できるだけでなく、当社が大切に考えているお客様との直接対話がお客様のご要望やお困りごと、価値観などを理解する助けとなります。このような訪問査定によって、根拠ある査定価格のご提案やよりよい売却方法についてのご提案が可能となるのです
不動産会社は売却活動のパートナー
不動産業者は査定した物件を市場に売り出すため、さまざまな宣伝活動を担うことになります。しかしどんなに熱心に宣伝活動を行っても、次のポイントを押さえていない場合は売却がうまくいかなかったり、お客様が満足できる結果が得られなかったりということがあります。
地域の事情を熟知しているか
不動産は「土地＝地域」と切っても切れない関係にあります。物件のある周辺事情を熟知し、地域密着の活動ができれば、不動産売却の成功の可能性がアップします。不動産業者を選ぶ際には地域でどのような活動をしており、地域の事情に詳しいかどうかも確認してみるといいでしょう。
お客様を第一に考えてくれているか
売却の窓口となり、売主様にとってよりよい条件で売却を実現できるよう努めるのが不動産会社の役目です。そして、円滑にビジネスを進めるためにも、もっとも大切なのが信頼関係です。不動産会社を選ぶ際には、お客様の事情や状況、要望をきちんと汲み取ろうとしているか、そして、その業者と信頼関係が築けそうかお客様の方で判断することも大切です。
不動産売却の流れ
ここでは、初めて不動産売却をする方へ、売却の流れを簡単にご紹介します。売却する不動産の事情によって、手続きの流れは変わってきます。ここでは、一般的なものをご紹介します。ご不明点などあれば、どうぞお気軽に札幌市東区の「スリーフィールド」へお問い合わせください。
- STEP1ご相談・査定依頼・お問い合わせ
-
不動産売却をお考えでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。お電話はもちろん、メールフォームからのご依頼も承っています。お問い合わせいただきましたら、迅速に折り返しご連絡差し上げ、ご訪問査定の日程調整などを行います。お客様のご事情・ご都合に合わせてご相談させていただきますので、遠慮なくご希望の日時をお伝えください。
- STEP2査定
正確な査定を行うためにもお客様からお断りがない限り、当社では訪問査定をおすすめしています。お約束した日時に当社スタッフが現地へ伺い、物件の現況や立地などをしっかり調査します。また、必要書類についても事前にお伝えしたものをご用意いただくと、査定がより適切なものになります。お手数ですがご準備いただけると幸いです。
- STEP3媒介契約
- 仲介売却をお選びになった場合は、媒介契約を締結します。媒介契約は3種類ありますので、詳細をご説明したうえで契約の形を決めていただきます。ご不明点はきちんとご説明いたしますので、遠慮なくおたずねください。
- STEP4売却活動（広告・宣伝・販売）
- 媒介契約を結んだあと、査定をもとに売却希望価格を設定し、不動産市場へ売り出します。このときにも、しっかりとお客様の意思を確認したうえで、ご要望に添った売却活動を行います。購入希望者が現れたら当社が売主様に代わり、さまざまな交渉を行います。
- STEP5売買契約
- 売主様・買主様双方の合意が得られましたら、いよいよ売買契約の締結となります。さまざまな手続きに必要なことも当社が責任をもってお客様にご説明いたしますので、安心してお任せください。
- STEP6お引渡し
- お引渡しまでにさまざまな手続きを完了させておき、お引渡し時には諸費用を差し引いた売却代金をお渡しします。スリーフィールドでは、売却後・お引渡し後のサポートも行っています。心配なこと、気になっていることがありましたら、いつでも遠慮なくご相談ください。
スリーフィールドがあなたの不動産売却を徹底サポートいたします
ここまで不動産売却に関する「基礎知識」としてご案内しました。複雑であったり専門的な用語があったり、覚えないといけないことが多く不安に感じている方もいるかもしれません。上記の内容は、おおまかにポイントだけ押さえておいていただければ大丈夫です。
スリーフィールドではさまざまな不動産取引に携わってきた経験から、場面ごとにお客様に対して的確なご説明とご提案をいたします。「こんなこと聞いていいのかな？」「些細なことかもしれないけど気になる」といったことがあれば、どうぞ遠慮なくおたずねください。お客様視点に立ち、わかりやすくご説明させていただきます。
不動産売却に関するお悩み・お困りごとは、札幌市東区の不動産会社「スリーフィールド株式会社」へどうぞお気軽にご相談ください。
